賃貸関係Ｑ＆Ａ

まだまだ内容は少ないですが、少しずつ増やしていく予定です。
賃貸に関する疑問があったらお気軽にご質問ください。

　　　

Ｑ１	保証人は誰に頼んだらいいの？
Ａ１	賃貸借契約での保証人（連帯保証が一般的）とは、入居者の債務を保証し、入居者が善良で良心的な一般人であることを保証する人をさします。 　入居者に何かあって家賃等の債務を支払えなくなった場合には、入居者の代わりに、その債務の支払い義務が生じるため、保証能力があり入居者と親しい人が望まれます。一般的には、３０〜６０歳位で安定した収入がある入居者の親族・近親者になってもらうことが多いようです。 　保証人を２人たてる場合が一般的ですが、オーナー(家主さん)によっては１人でよい場合もあります。連絡がすぐできるように大分県内所在の保証人を望まれる場合もあります。また、オーナーによっては、保証人の所得証明などを要求される場合もあります。 　※賃貸保証システムを利用すると、保証人は不要ですが、利用できない物件もあります。
Ｑ２	契約時に必要な費用はどれぐらい？
Ａ２	賃貸借の契約に際しては一般に、礼金・敷金・手数料・前家賃・住宅総合保険申込金・消費税などが必要となります。 　ただし、大分では、一般に礼金は不要です。敷金は物件によりますが家賃の３〜４ヶ月。手数料が一般に家賃の１ヵ月分。前家賃として、入居日から次回家賃支払日までの家賃を日割計算で支払います。入居が月末の場合は、翌月分の家賃も先払いします。住宅総合保険を申し込む場合は、２年契約で１〜２万円前後の契約が多いようです。消費税は、これらの商取引すべてにかかるものですが、契約物件を住居として賃貸借される場合は、家賃・敷金・保険料については免除されます。 　 　ということで、契約物件の家賃５〜６ヶ月分をめやすにされると良いのではないでしょうか。
Ｑ３	契約時にはどんなものが必要になるの？
Ａ３	●契約書２通 　契約書には、保証人も署名の上、捺印する必要があります。そのため、契約書を一度ご自宅に持って帰っていただき、保証人に署名捺印していただいた上で、契約日当日ご持参いただく形をとるのが、大分では一般的です。（保証人に賃貸契約の連帯保証承諾書に署名・捺印をしてもらうことで、保証人の契約書への署名・捺印を省く場合もあります。） ●入居者全員の省略なしの住民票各１通 　入居者が同一世帯の場合は、世帯全部が表示される住民票。 　（法人契約の場合、登記簿抄本を求められることもあります。） ●契約者の印鑑（一般に入居者はみとめ印でかまいません。） ●契約者・入居者の本人確認ができるもの 　運転免許証・保険証・在職証明書・学生証等のコピー。 　法人契約の場合、会社概要が掲載されたパンフレットなど。 ●契約者の収入確認ができる書類　（源泉徴収票・所得証明・給与明細など） ●保証人の印鑑証明書各１通 ●住宅総合保険の申込書　（住宅総合保険を申し込む場合） ●契約に必要な費用 ●申込金預り証（申込金を入れていた場合）
Ｑ４	申し込みから入居までの流れは？
Ａ４	物件案内 ↓ 入居申し込み 入居申込書に記入・提出 （申込金が必要になる場合もあります。契約時には、契約金の一部に充当されます。）　 ↓ 保証人確認 業者による保証人予定の方への保証人承諾の意志確認。　 　（先に保証人予定の方に連絡しておいてください。） 賃貸保証システムを利用した場合は、本人確認や連絡先確認。 ↓ 入居審査 大家さんに入居申し込みの連絡（この段階から物件がおさえられます） 大家さんによる審査（書類審査が一般的です。） ↓ 審査合格通知 （審査不合格の場合、申し込み金を入れていた方は申し込み金の返還） ↓ 契約書の準備 重要事項の説明をうける 　（契約書には保証人の署名と捺印が必要です。　 　　連帯保証承諾書に署名・捺印することで省くこともあります。） ↓ 契約を結ぶ 契約に必要なすべての書類や費用がそろった段階で契約 鍵の引渡し ↓ 入居 　お申し込みからご入居までに、１〜２週間かかります。 　お急ぎのお客様は、早めに保証人をお願いし、必要書類もあらかじめ用意しておくとスムーズに契約できます。
Ｑ５	最寄り駅から徒歩○分ってどれぐらいの距離？
Ａ５	道に沿って（直線距離ではなく）最寄り駅から対象物件までの道のりを計ります。 ８０ｍを１分として、８０ｍ未満の端数は１分繰り上げです。 最寄り駅から徒歩５分なら、３２０ｍを超えて４００ｍまでの間ということになります。 　ただし、坂道や信号の待ち時間などは考慮されていません。
Ｑ６	定期借家契約と一般の賃貸借契約の違いは？
A６	一番の大きな違いは、やはり契約期間が満了になった時でしょう。 　一般の賃貸借契約では、契約期間（一般には１〜２年）が満了しても、入居者が契約違反を犯したことがなく、契約の継続を望むのであれば、契約はそのまま更新されます。大家さん側から更新拒絶ができるのは、正当事由があり、しかも半年以上前に通知していることが条件になるからです。（この場合の正当事由とは、その物件を大家さんまたは大家さんの近親者が使用する場合。その物件を売却・解体・増改築・大修繕する必要がある場合。大家さんが破産した場合。となっています。）ただし、正当事由が不足する場合や、退去予告が半年以上ない場合にも、立退料を提供することによって契約更新をしない場合もあります。 　 　それに対し、定期借家契約では、契約期間満了となった場合、契約は更新されません。そのため、期間が満了したら、入居者はすみやかに退去・明け渡しをしなくてはなりません。この場合、大家さんに正当事由が存在しなくても、契約は解除され、また立退料などを入居人が請求することもできません。入居人にとってかなり厳しいものとなりますので、定期借家契約では、次の規定があります。 　 　大家さんには、契約を結ぶ前には、定期借家であることを書面で事前に説明する義務があります。 　定期借家契約であることを明文化した形で契約を交わし、満期日も設定しておかなくてはなりません。 　大家さんは、契約満了の一年から半年前までに、契約が終了することを通知する義務があります。 　万一、大家さんの都合で、明け渡しの必要がなくなり、大家さん・入居者の双方が同意して、そのまま入居を続ける場合でも、契約は更新できません。一度契約を終了させ敷金を清算し、その後、また新たに契約を結ぶ形になります。　 　 　入居人にとって不利なものばかりに感じられるでしょうが逆に入居者には、正当事由があれば定期借家契約を解約したい日の１ヶ月前に予告することで、契約違反ということで違約金をとられたりせずに解約ができる権利が規定されています。この場合の正当事由とは転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない理由で、契約物件を生活根拠地に使用することが困難になった場合をいいます。 　 　一般的な賃貸借契約でも、入居者は１〜３ヶ月前予告で中途解約できるものが多いですが、入居期間が１年にも満たない場合の解約では、違約金がとられたり、敷金がもどらない場合もあります。場合によっては解約できずに、契約満了日までの家賃を支払わなくてはならないことさえあるのです。 　(実は法律では、一般的な１〜２年の期限付賃貸借契約の場合、中途解約を認めてはいません。契約書に中途解約について規定がなければ、中途解約はできないのです。) 　 　しかし、定期借家契約の場合は、１ヶ月前予告で解約できることに規定されているので、違約金を支払う必要はありません。 　ただし定期借家契約でも、床面積200�u以上の住宅や、営業用事務所などにおいては、この限りではなく、中途解約が認められないものもあります。 　 　以上のことを踏まえて、賃貸借契約を結びましょう。
Q7	ＬＤＫとＤＫの差など間取りの基準は？
A7	Ｌはリビング（居間）、Ｄはダイニング（食堂）、Ｋはキッチン（台所）の略です。 　これらが独立せずに１つの部屋となっている場合、一般には、６帖未満をＫ、６帖以上１０帖未満をＤＫ、１０帖以上をＬＤＫと表示します。それらの前に数字がくれば、これらの部屋以外に部屋があるということで、２ＤＫなら、「食堂兼台所の他に２部屋」ということになります。 　Ｒはルーム（部屋）ですから、１Ｒとは、１部屋だけの間取りを意味し、一般にはキッチンが独立していない１間をさします。 　最近マンションなどでよく使われるＳとは、サービスルームの略で、法規上は納戸ということになります。建築基準法で採光基準等を満たしていない部屋をいい、多目的ルームとか、フリールームと表現されることもあります。窓があり、６帖以上ある広い部屋だとしても採光基準等を満たしていなければ居室として宣伝することは禁じられています。若い世代に人気のあるロフト（屋根裏部屋）なども建築基準法では屋根裏物置として登録されているものがほとんどです。といっても、入居者がその場所をどのように使おうとそこまで規制はできませんので、入居者の工夫次第ですが。
Ｑ８	建物の構造の違いは？
Ａ８	木造 平屋〜３階建　の低層住宅に主に使われる 軽量鉄骨造 ２〜３階　の低層住宅に主に使われる 鉄筋コンクリート（RC）造　 中高層住宅に主に使われる 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造 高層住宅に主に使われる 　下段になるほど、強度が高くなります。またそれにつれて、防音・断熱効果も高くなるとされていますが、使われている防音・断熱材の種類によって一概には言えません。木造・軽量鉄骨造は増改築がたやすく、通気性が良いというメリットもあります。コンクリート造は木造などに比べて防火性が高くなります。
Ｑ９	取引態様（貸主・代理・仲介）って何？
Ａ９	取引態様とは、宅地建物業者が、物件を広告する場合に表示する、自分の立場をさします。それぞれの立場によって、報酬額や法律上の制限がかわってくるので、きちんと明らかにする必要があります。 　貸主　宅建業者が自分の持ち物である物件を賃貸する場合です。借主が一般人の場合は、クーリングオフ制度などの適用をうけます。報酬を借主からうけとることはできません。 　代理　宅建業者が売主や貸主の代理人として、物件を賃貸する場合です。借主が一般人の場合は、クーリングオフ制度などの適用をうけます。報酬を借主からうけとることはできません。（貸主から報酬の限度額の２倍分まで受け取ることができます。） 　仲介　宅建業者が、貸主と借主の媒介をする場合です。借主が一般人であっても仲介の報酬の支払いが生じます。
Q10	賃貸物件はいつ頃から探したらいいの？
A10	契約日をいつからにできるのか、またどんな物件を探しているのかによってまず異なります。 　まず、新築物件は、入居可能日の数ヶ月前から入居申込みの募集がはじまり、物件が出来上がる前に募集が終了してしまう場合がほとんどです。そのため、新築物件に入居したい場合は、引越の数ヶ月前から探す必要があります。ただし、物件を見る前に契約する必要があること、場合によっては建築完成予定日が長引いて引越し予定日に出来上がらない場合もあること、新築物件が希望場所からでるとは限らないことを念頭において探す必要があります。 　その他の物件の場合は、引越予定日の何ヶ月も前から探しても無駄になる場合が多いといえます。退去予告は一般的に退去前１ヶ月ですから、その時期にならないと空くかどうかは、不動産業者にも分かりません。また、既に空いている物件に申し込む場合は、一般的に申し込みから２週間以内に契約することが必要になります。（大家さんの立場からすれば、家賃ももらえないのに何ヶ月も物件を押さえておくことはできないので） 　つまり、気に入った物件があった場合に、入居しなくても空家賃を支払う気があるならば、引越し予定日の数ヶ月前から探すのもいいと思いますが、空家賃を払う余裕がない場合は、引越し予定日の１ヶ月前程度から探し始めて、引越し予定日の二週間前程度で申込みをするのが賢いといえるでしょう。
Q11	契約後の保証人の変更はできる？
A11	原則としてはできません。 　一度契約時に、印をついた以上、たとえ、契約後に保証人と入居者との関係が終了していたとしても　（入居者の離婚で姻族でなくなった。仕事をやめたので上司でなくなった。　喧嘩して友人関係がなくなった。などなど色々ありますが）入居者が当該物件を明け渡し、すべての清算が終わるまでは、ずっと連帯保証人のままです。契約更新時にも、そのまま更新されます。 　連帯保証人に、何かあって(死亡されたり、保証能力がなくなったりしたとして)大家さんから保証人の追加を求められる場合もありますが、あくまで、大家さんから求められての「追加」となります。 　 　もちろん、原則は原則。変更が認められる場合があります。変更したい理由と新保証人候補とを、仲介した不動産業者に伝え、大家さんの保証人審査を仰ぎ審査を通った場合には、変更が許可されます。この場合、賃貸借契約書の再作成・変更等が必要になるので、入居者は、事務手数料が、別途必要になります。また、この場合でも、新規保証人候補が大家さんの審査を通らなかった場合は、以前の保証人が、そのまま連帯保証をしていく必要があります。 　※最近は、個人の保証人ではなく、賃貸保証システムを利用する入居者も増えています。
Q12	現在無職の人や保証人がいない人でも賃貸物件を借りることはできる？
Q12	大家さんにとっては、家賃が大切な収入です。それを別の支払いに当てている大家さんも多くいます。もし万一滞ったら大家さんも困ります。そこで、入居者に何かあった場合のために、債務を共同で履行する人が保証人です。見ず知らずの入居者に物件を貸す以上、万一の保証を求めるのも無理からぬ話です。入居者が無職であったり保証人がなかったりすると、賃貸物件の入居はかなり難しいと思われます。 　しかしながら、人間関係の希薄になった現代では保証人を探すのも大変な苦労です。また、現在無職であっても、預金や失業保険などで、きちんと家賃を支払える人もいます。最近では、賃貸保証システムを利用することで、現在無職の方の収入を保証、個人の保証人を不要とする物件も増えてきました。当社でも賃貸保証システムの代理店をしていますので、よろしければご利用ください。詳細は、ここです。