売買関係Ｑ＆Ａ

まだまだ内容は少ないですが、少しずつ増やしていく予定です。
不動産売買に関する疑問があったらお気軽にご質問ください。
　　

Ｑ１	仲介手数料ってどれぐらい支払うんですか？
Ａ１	売買の仲介をした不動産会社に支払う仲介手数料は、次の通りです。 ２００万円以下の物件 　（物件の価格の５％）＋消費税 ２００万円超〜４００万以下の物件 　（物件の価格の４％＋２万円)＋消費税 ４００万円を超える物件 　（物件の価格の３％＋６万円）＋消費税　 　*計算式の詳細は、不動産関係用語集の「仲介手数料」にて。
Ｑ２	用途地域ってなんですか？
Ａ２	用途地域とは、「このような用途（目的）のための地域」と定められた都市計画のことです。 　各用途地域内ではそれぞれの目的に応じて建築基準法の規定により、建築物の用途規制および形態規制が行われます。 　用途地域の種類は、住居系・商業系・工業系に大きく分けられ、全部で１２種類あります。
Ｑ３	市街化区域ってなんですか？
Ａ３	市街化区域とは、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るために、都市計画区域を区分して、都市計画法に定められられたものです。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域、及び概ね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域となっています。また、逆に、市街化を抑制し建物の建築をおさえるべき市街化調整区域というものもあります。
Ｑ４	資金繰りはどうしたらいいですか？
Ａ４	現金をお持ちでないお客様も金融機関等の融資によって物件を購入することができます。 　ただし、どのような金融機関に依頼し、どれぐらいの金額をご融資できるのか、またどのようなお支払い条件になるのかは、一概にはお答えできません。お客様の、ご収入・ご預金額・お勤め先などによって異なってくるからです。 　一度、当社に、お気軽にご相談ください。ご相談は無料です。 旭地所　(水曜定休　日・祝営業) 電話　 　（０９７）−５５２−０９９９ ＦＡＸ　 　（０９７）−５５２−０９９１ 　　また、リンク集にも金融機関のサイトをリンクしてあります。参考にしてください。
Ｑ５	最寄り駅から徒歩○分ってどれぐらいの距離？
Ａ５	道に沿って（直線距離ではなく）最寄り駅から対象物件までの道のりを計ります。 ８０ｍを１分として、８０ｍ未満の端数は１分繰り上げです。 最寄り駅から徒歩５分なら、３２０ｍを超えて４００ｍまでの間ということになります。 　ただし、坂道や信号の待ち時間などは考慮されていません。
Ｑ６	購入にはどんな費用がかかるの？
Ａ６	物件購入価格に次のものが足されます。 現金で購入する場合はローン関係の費用は必要ありません。 ローン関係 ローン保証料 連帯保証人をたてるかわりに保証会社に払う。 抵当権設定登記料 ローン貸付の金融機関が設定する費用。 事務手数料 ローンの申込み１件につき一回かかる手数料。 生命保険料 債務者の不測の事態に備えた団体信用生命保険。 火災保険料 火災保険は強制加入。地震保険は任意。 税金 印紙税 売買契約書・ローン契約書に必ず貼付。 登録免許税 所有権など登記する時に支払う税金。司法書士が代行する。 不動産取得税 不動産を取得した時に一度だけ課税される。 消費税 建物とその他手数料に課税される。 手数料・報酬 司法書士報酬料 登記手続の報酬 土地家屋調査士報酬料 新築住宅の建物の表示登記の測量費 仲介手数料 不動産業者を通して購入する場合の報酬 　と、なります。ローンをつける場合の頭金は、購入価格の10〜20％、自己資金は購入金額の20％が目安となります。 　最近は頭金0からというものもありますが、その分ローン返済がきつくなります。自己資金は貯めておくのにこしたことはありません。
Ｑ７	ＬＤＫとＤＫの差など間取りの基準は？
Ａ７	Ｌはリビング（居間）、Ｄはダイニング（食堂）、Ｋはキッチン（台所）の略です。 　これらが独立せずに１つの部屋となっている場合、一般には、６帖未満をＫ、６帖以上１０帖未満をＤＫ、１０帖以上をＬＤＫと表示します。それらの前に数字がくれば、これらの部屋以外に部屋があるということで、２ＤＫなら、「食堂兼台所の他に２部屋」ということになります。 　Ｒはルーム（部屋）ですから、１Ｒとは、１部屋だけの間取りを意味し、一般にはキッチンが独立していない１間をさします。 　最近マンションなどでよく使われるＳとは、サービスルームの略で、法規上は納戸ということになります。建築基準法で採光基準等を満たしていない部屋をいい、多目的ルームとか、フリールームと表現されることもあります。窓があり、６帖以上あったとしても採光基準等を満たしていなければ居室として宣伝することは禁じられています。若い世代に人気のあるロフト（屋根裏部屋）なども建築基準法では屋根裏物置として登録されているものがほとんどです。といっても、入居者がその場所をどのように使おうとそこまで規制はできませんので、入居者の工夫次第ですが。
Ｑ８	建物の構造の違いは？
Ａ８	木造 平屋〜３階建　の低層住宅に主に使われる 軽量鉄骨造 ２〜３階　の低層住宅に主に使われる 鉄筋コンクリート（RC）造　 中高層住宅に主に使われる 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造 高層住宅に主に使われる 下段になるほど、強度が高くなります。また、それにつれて防音・断熱効果も高くなるとされていますが、使われている防音・断熱材の種類によって一概には言えません。木造・軽量鉄骨造は増改築がたやすいというメリットもあります。コンクリート造は木造などに比べて防火性が高くなります。
Ｑ９	オープンハウス・モデルハウスって何？
Ａ９	モデルハウス・モデルルームとは、建築業者らが自社の住宅を住宅展示場や展覧会等に展示したり、分譲地内に作った一戸建住宅やマンションの１室で、販売促進や会社の宣伝に使われるものです。住宅を建てたい人やマンションを購入したい人が、カタログだけではなく、実際に見て決めることができるので人気があります。 　 　オープンハウスとは、モデルルームの手法を取り入れた中古住宅の販売促進方法です。販売したい物件を、案内日時を決めて新聞広告・手配りチラシ・ネット上などで広告し、その日時なら、希望者は誰でも自由に内見ができるようにしたものです。中古住宅は一般に売主が居住中のものが多く、内見が気軽に出来ないものが多いので、オープンハウスを利用すると、希望者は気兼ねなく見ることができます。 　 　当社もときどきオープンハウスをしていますので、お気軽にお越しください。オープンハウス情報は、こちら。
Ｑ10	取引態様（売主・代理・仲介）って何？
Ａ10	取引態様とは、宅地建物業者が、物件を広告する場合に表示する、自分の立場をさします。それぞれの立場によって、報酬額や法律上の制限がかわってくるので、きちんと明らかにする必要があります。 　売主　宅建業者が自分の持ち物である物件を販売する場合です。買主が一般人の場合は、クーリングオフ制度などの適用をうけます。報酬を買主からうけとることはできません。 　代理　宅建業者が売主の代理人として、物件を販売する場合です。買主が一般人の場合は、クーリングオフ制度などの適用をうけます。報酬を買主からうけとることはできません。（売主から報酬を限度額の２倍分までうけとることができます。） 　仲介　宅建業者が、売主と買主の媒介をする場合です。買主が一般人でも、仲介の報酬の支払いが生じます。
Ｑ11	媒介契約（専属専任・専任・一般）の違いは何？
Ａ11	これらは、Ｑ14にでてきた取引態様「仲介」の種類で、売主と不動産業者が交わす契約の種類です。違いは以下の表の通りになります。　 専任媒介契約 一般媒介契約 専属専任 専任 一般 他の業者にも売買の仲介を頼む（二股） 禁止 かまわない 売主が自分で買主を探す（自己発見取引） 禁止　そのような場合も仲介手数料が派生する かまわない　その場合は仲介手数料は必要ない 媒介契約の有効期間 ３ヶ月以内（更新可） 無期限 業務状況の報告義務 １週間に１度 ２週間に１度 なし 指定流通機構（レインズ）への登録義務 媒介契約の日から ５営業日以内 媒介契約の日から ７営業日以内 なし 　つまり、きちんと責任を持って買主を探してもらいたい場合は専任媒介を、たくさんの不動産業者に競わせて買主を探したい場合は一般媒介を、専任媒介を頼むべきということになります。 　どちらを選ぶかは、売主さんの考え方一つですが、どちらにも、メリット・デメリットがあるので、それらを考慮して決める必要があります。
Ｑ12	農地法５条の届出って何？
Ａ12	一般に、農地（田・畑・放牧地など）を農地以外のものに転用する目的で売買する場合は、その土地の規模によって、都道府県知事や農林水産大臣の許可が必要です。 　しかし、市街化区域においては、より市街化させることが望ましい場所として法的に認定されているので、農業委員会に届け出るだけで、転用・譲渡（売買など）ができます。

　　　

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